Não é raro acontecer de se vender um imóvel e depois de algum tempo ser surpreendido com a notificação do Município informando que você possui débitos em aberto de IPTU em seu nome. Nesse momento surge as mais diversas dúvidas: O que devo fazer para que isso não ocorra? Mesmo não sendo mais proprietário do imóvel, devo pagar o IPTU se ele foi lançado em meu nome? O que fazer para regularizar essa situação? Posso cobrar a restituição desse débito ao proprietário atual do imóvel?
Para verificarmos se essa cobrança é devida, primeiramente é necessário analisar de quem pode ser cobrado o IPTU. O art. 34 do Código Tributário Nacional estabelece que o contribuinte de IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título. Nesse sentido, cumpre informar que o STJ publicou a súmula 399 que estabelece que cabe à legislação municipal determinar o sujeito passivo do IPTU. Ou seja, dentre essas pessoas (proprietário, titular de domínio útil e possuidor) a lei municipal estabelece de quem irá cobrar o IPTU.
Como se vê, após realizar a venda do imóvel, a pessoa que o vendeu não é nenhuma das pessoas (proprietário, titular de domínio útil e possuidor) indicadas pela lei. Então, por que ainda acontece do ex-proprietário ser cobrado pelo IPTU do imóvel?
É necessário analisar inicialmente, a forma que a venda foi realizada. Isto porque a grande maioria dos Municípios estabelecem como sujeito passivo da relação jurídica o proprietário do imóvel. Desse modo, é sabido que as pessoas celebram o Contrato de Compra e Venda para venda de imóveis. Contudo, conforme diz o ditado: “Quem não registra não é dono.” Para o ordenamento jurídico vigente, proprietário de imóvel é aquele que possui o seu nome registrado na matrícula do imóvel, conforme estabelece o art. 1.245 do Código Civil.
Portanto, para a propriedade do imóvel ser efetivamente transferida para o comprador, a venda do imóvel deve ser registrada na matrícula do imóvel. Tal registro deve ser realizado no Cartório de Registro de Imóveis da comarca do imóvel.
O que acontece na maioria das vezes, é que as pessoas celebram o Contrato de Compra e Venda, reconhecem firma e deixam de registrar a venda na matrícula do imóvel. Desse modo, a venda do imóvel terá validade apenas entre as partes que celebraram o contrato, não podendo esse ser oposto para terceiros. Nesses casos, o Município tende a cobrar o IPTU do “antigo” proprietário. Até mesmo porque, como o Município terá ciência da venda do imóvel se ela não foi sequer comunicada?
Alguns Códigos Tributários Municipais eximem a responsabilidade passiva daquela pessoa que comunica a venda do imóvel para o Município através de ofício. Entretanto, isso não é regra absoluta.
A maioria dos Contratos de Compra e Venda de imóvel estabelecem o dever do Promitente Comprador registrar a venda do imóvel na sua matrícula. Entretanto, é sabido que na prática, raríssimas pessoas cumprem com essa obrigação.
Dessa forma, em caso de venda de imóvel para evitar a cobrança indevida de IPTU é recomendável que o Vendedor siga alguns procedimentos, sendo eles:
1º – Constar no Contrato de Compra e Venda do imóvel a cláusula que estabeleça a obrigação do Promitente Comprador registrar a venda do imóvel na sua matrícula;
2º – Protocolar um ofício junto ao Município informando a venda do imóvel; e,
3º – Verificar se o Comprador realizou o registro na matrícula.
Em caso de descumprimento da cláusula contratual, é cabível a interposição da Ação de Obrigação de Fazer em face do Comprador. Contudo, é importante ressaltar que durante esse período o IPTU pode continuar a ser cobrado em nome do Vendedor, nesse caso é recomendável Impugnar o Lançamento através de defesa administrativa ou realizar o pagamento do IPTU e pleitear a restituição em face do Comprador por vias judiciais.
Portanto, caso siga todos os procedimentos indicados e ainda assim tenha o IPTU lançado em seu nome, é recomendável que procure um advogado especialista na área para que ele possa ajuizar a Ação de Obrigação de Fazer, bem como, a defesa administrativa. Tais procedimentos são importantes para que o seu nome não seja inscrito em dívida ativa.
Ficou faltando abordar: As consequências do inadimplemento de IPTU (nome em dívida ativa, Execução Fiscal, perdimento do imóvel). Diversos sujeitos passivos do IPTU e sua ordem de obrigação.
FONTE: JULIANAMOURA18.JUSBRASIL