Então entenda um pouco conosco. Seguem algumas dicas que o arrematante devem seguir para uma arrematação segura.
Antes do Leilão
- Análise do processo – Edital, certidões, intimações, possíveis nulidades, processos relacionados, penhoras, gravames diversos, totalidade das dívidas, influências no leilão.
- Pesquisa paralela – de campo - sobre o imóvel, postura das partes na tramitação processual – do cartório, do Juízo, etc.
- Decisão sobre a compra, análise das condições acima.
Como na maioria das vezes os imóveis que estão indo a leilão estão ocupados, normalmente não existe a possibilidade de visitação, a não ser com a concordância do Réu do processo em questão.
Ato do Leilão
- Compra propriamente dita – No leilão, existem duas datas para tentativa de venda, denominada primeira e segunda praça ou leilão. Na primeira praça, o imóvel só pode ser vendido pelo valor determinado na avaliação judicial, o preço do imóvel determinado pelo Juízo. Caso não seja vendido em primeira praça, aguarda-se a segunda praça, entre 10 e 20 dias após a ocorrência da primeira.
- No segundo leilão, a venda do imóvel pode começar pela metade do preço do primeiro leilão, levando o imóvel aquele que maior preço oferecer.
- O comprador deverá estar munido de sua carteira de identidade, CPF, e de dois cheques (um para o pagamento do leilão, e outro para o pagamento da comissão do leiloeiro e ISS.)
Na modalidade de leilão judicial, não são aceitas carta de crédito, financiamento ou parcelamento. Somente pode ser feito em conformidade com a Lei: A vista ou 30% no ato e os outros 70% em 15 dias).
Atenção: Para arrematações em pessoa jurídica, o arrematante deverá estar munido da mesmas documentações mencionadas anteriormente, incluindo o contrato social da empresa no qual demonstra que o arrematante têm poderes para representar a mesma.
Atenção 2: Na compra de vários arrematantes para um só imóvel, todos deverão levar a mesma documentação.
Atenção 3 : No caso de uma pessoa arrematar em nome de outra, deverá o mesmo levar um procuração específica com poderes para “Efetuar lances no leilão do processo xxxxx e assinar o auto de arrematação” pelo outro.
Após a Compra
– Neste ato o arrematante somente poderá fazer com uma assessoria jurídica, que recomendamos que seja especializada no ramo. - Retirada da Guia Judicial (pagamento do leilão);
- Supervisão das condições – leitura e aprovação do auto de arrematação (termo do leilão);
- Acompanhamento das petições em cartório;
- Realização dos pedidos pertinentes (Carta de Arrematação, Mandado de Imissão na Posse, pedidos de reserva dos valores para pagamento do IPTU e Taxa de Incêndio, pedidos de reserva dos valores acima até a entrada no imóvel).
- Carta de Arrematação – documento hábil para a transferência do imóvel do nome do Réu para o arrematante. Como se fosse a escritura do imóvel emitida pelo Juiz. É preciso levar a Carta de Arrematação para o Registro de Imóveis e registrá-la.
- Pedidos de reserva – pedido formal ao Juízo para reservar, do valor depositado pelo arrematante, quantia suficiente para o pagamento dos débitos do imóvel.
- Imissão na posse – (imitir -> pôr para dentro). É a ordem do Juiz para despejar o ocupante do imóvel e entregá-lo ao arrematante.
- Cancelamento de gravames – pedido realizado ao Juiz da causa ou ao Juiz que determinou a anotação do gravame (penhoras, hipotecas, usufruto, etc). Caso a caso.
Valores médios das custas processuais
Autenticação inicial e cópias arquivo - R$ 100,00
Cópia do processo para instrução da Carta - R$ 50,00
Guia Judicial GRERJ (Carta e imissão) - R$ 450,00
Registro da Carta de Arrematação no RGI - R$ Proporcional ao valor do imóvel conforme tabela do RGI
Comissão do Leiloeiro - 5% sobre a compra.
I.S.S - 0,25% sobre a compra (Atualmente isento)
ITBI – Imposto de Transmissão de bens imóveis - 2% sobre a compra (nos casos judiciais).
Laudêmio – somente para imóveis foreiros (União, Famílias tradicionais, Igrejas, etc). Raras ocorrências. - Entre 2,5% a 5% sobre a compra.
Baixa de gravames (penhoras, hipoteca, etc.) - À partir de R$ 250,00