Para um melhor entendimento, disponibilizo alguns artigos anteriores, que tratam acerca do fiador em contrato de locação, bem como disputas em relação ao contrato de locação.
Agora, passo a análise do Superior Tribunal de Justiça (STJ), quanto à transação de quitação de débitos em contratos de locação. Senão vejamos:
Decisão do STJ
O instrumento transacional que estabelece novas obrigações, fixa novos prazos e forma de pagamento é equivalente a um novo contrato. Por isso, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu declarar nula a fiança prestada para instrumento particular de transação, feito sem autorização da esposa do fiador, para o parcelamento de débitos de locação de imóvel.
O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, reformou o acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que, fundamentado na jurisprudência do STJ acerca da responsabilidade do fiador na prorrogação do contrato e do artigo 39 da Lei 8.245/91, considerou que o termo de transação não configurou novo contrato e, portanto, não necessitaria da outorga uxória (autorização do cônjuge).
O que é instrumento transacional?
O instrumento transacional é o documento pelo qual as partes pactuaram a extinção de uma obrigação por meio de concessões mútuas ou recíprocas. Para o TJRS, a chamada Lei do Inquilinato estabelece que o fiador responde pela prorrogação do contrato de locação até a efetiva devolução do imóvel, por meio da entrega das chaves, independentemente de o contrato ter sido, inicialmente, por tempo determinado.
O ministro, entretanto, ressaltou que todo negócio jurídico prestado por pessoas casadas, exceto em caso de separação absoluta de bens, deve conter a anuência de ambos os cônjuges, conforme dispõe o artigo 1.647, inciso III, do Código Civil de 2002.
“Não há como prevalecer a tese do tribunal de origem, haja vista que o instrumento transacional cria novas obrigações, fixa novo prazo e forma de pagamento, necessitando da anuência dos contraentes originários e dos eventuais garantidores. Portanto, a transação é um novo contrato”, afirmou o ministro Cueva.
Execução judicial
Locadores e a locatária celebraram contrato de locação comercial de imóvel em Porto Alegre. O fiador obrigou-se, solidariamente, a responder pela integralidade dos débitos oriundos do acordo por todo o prazo de vigência, como pelo período de prorrogação do contrato por prazo indeterminado, até a desocupação do imóvel.
Findado o prazo determinado, a locatária prorrogou o contrato por prazo indeterminado e permaneceu no imóvel. Contudo, se tornou inadimplente, deixando de pagar o aluguel e as despesas acessórias da locação. O inadimplemento motivou a celebração de um instrumento de transação extrajudicial, sem a anuência do cônjuge do fiador, pelo qual se parcelou os débitos vencidos e não pagos até a data.
Entretanto, as obrigações estipuladas no instrumento também não foram cumpridas. Os locadores, então, ajuizaram ação de execução com fins de cobrança dos valores devidos, alegando que o fiador e a locatária são responsáveis diretos pelos débitos, contabilizados em quase R$ 48 mil.
Anuência do cônjuge
Em seu voto, Villas Bôas Cueva destacou a incidência da Súmula 332 do STJ, que estabelece que a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia. Para o ministro, por se tratar de um “novo contrato”, seria necessário a autorização do cônjuge do fiador para que a garantia tivesse validade.
“Seja qual for a natureza jurídica do instrumento celebrado, é imprescindível a participação dos consortes, motivo pelo qual a ausência de um deles provoca a ineficácia da garantia prestada”, concluiu.
Com esse entendimento, a turma, a unanimidade, declarou a nulidade da garantia prestada na transação extrajudicial e extinguiu a execução judicial contra os fiadores.
FONTE: LUCENATORRES.JUSBRASIL