Direito Imobiliário

Os cuidados ao alugar um imóvel

por Yasmin Braga

9 de julho de 2018

O ato de alugar um imóvel é sempre um ato complexo, pois busca conciliar os desejos do proprietário do imóvel, em auferir renda através da locação, com a intenção do locatário que busca a segurança de um contrato com prazo definido, valores bem especificados, e a garantia de que o locador não irá retomar o imóvel durante a vigência do avençado.

Antes de assinar o contrato de aluguel é importante saber que o país tem a Lei 8.245/91, ou Lei do Inquilinato, que rege os direitos e deveres do locador e do locatário.

Mas quais são os cuidados que, o locador e o locatário deverão ter ao alugar um imóvel?

OBRIGAÇÕES DO LOCADOR;

IMÓVEL EM BOAS CONDIÇÕES: Primeiramente, devemos observar os cuidados do proprietário do imóvel. A Lei do Inquilinato diz que a pessoa ou empresa responsável pelo aluguel é obrigada a entregar o imóvel em boas condições de uso, ou seja, com peças sanitárias, sem vazamentos graves, sem infiltrações ou mofo que tragam risco à saúde e fornecer uma discrição minuciosa da moradia. Quem aluga também deve assumir os reparos dos defeitos existentes antes que o espaço seja ocupado. Além disso, é o dono ou a imobiliária responsável pelo imóvel quem deve entregar recibos dos pagamentos (boleto bancário é aceito como recibo), pagar impostos, taxas extras de condomínio e seguro complementar contra fogo.

ANTES DA CONTRATAÇÃO: Antes da contratação, se o imóvel não estiver sob os cuidados de alguma imobiliária, o locador deverá procurar um advogado imobiliário ou assessoria de imóveis, para que possa verificar a documentação inicial;

LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA; No caso de o inquilino ser pessoa física, são necessários: Documentos de identificação (RG e CPF); Comprovantes de residência (que podem ser contas de água ou de luz); Comprovantes de rendimento. Para este último, são aceitos holerite, contra-cheque, carteira de trabalho ou mesmo a declaração do Imposto de Renda, desde que a renda comprovada seja igual ou superior a três vezes o aluguel.

LOCATÁRIO PESSOA JURÍDICA; A locação em nome de uma empresa (pessoa jurídica) precisa de: Documentos de identificação dos representantes legais da companhia; Cartão CGC (Cadastro Geral de Contribuintes); Inscrição Estadual ou Municipal; Contrato social com quaisquer alterações; Balanço patrimonial dos últimos dois exercícios; Balancete mais recente; Caso o contrato social não conceda poderes aos representantes legais, será necessário também uma procuração.

COMPROVANTES DE RENDA: Os comprovantes de renda para inquilinos pessoa física vão variar conforme a situação empregatícia. Os autônomos ou profissionais liberais devem apresentar a Decore (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos) assinada pelo contador com o número do CRC (Conselho Regional de Contabilidade) e os contratos de prestação de serviços que estiverem vigentes. Os aposentados ou pensionistas precisam comprovar o recebimento dos respectivos benefícios. Já os comerciantes ou industriais precisam fornecer o cartão do CNPJ, do contrato social da empresa e a Decore assinada pelo contador com o CRC. Caso o inquilino seja um trabalhador da economia informal sem qualquer um desses documentos, ele precisará de uma declaração que comprove o vínculo com o sindicato da classe.

GARANTIAS LOCATÍCIAS; Caso a pessoa não tenha um fiador, ela pode apresentar outros tipos de garantia, como o seguro-fiança e a caução. A fiança é a mais tradicional, assumida por alguém indicado pelo locador para se responsabilizar caso as obrigações assumidas no contrato de aluguel não sejam cumpridas. Já o seguro-fiança pode ser contratado por uma seguradora, que cobra uma taxa mensal para cobrir eventual calote no aluguel. Há ainda a caução, que permite a quem aluga dar bens pessoais (carros, eletrodomésticos, imóveis e até dinheiro) como garantia do cumprimento do contrato. A caução em dinheiro geralmente representa o equivalente a três meses de aluguel.

Para o proprietário, a documentação exigida é relativamente mais simples;

OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO;

DOCUMENTAÇÃO DO LOCADOR; Comprovante de propriedade do imóvel; Documentos de identificação: RG e CPF para pessoa física; CGC, contrato social e designação de poderes aos representantes legais, para pessoas jurídicas.

TEMPO MÉDIO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL: Normalmente um contrato dura três anos, com direito à renovação. Aluguéis por períodos mais curtos, porém, podem ser negociadas. No caso de contratos de três anos, o proprietário pode solicitar a saída do inquilino, prática conhecida por denúncia vazia.

Existem situações onde o proprietário tem o direito de requerer a retomada do imóvel durante a vigência do contrato, ela pode ser solicitada pelo proprietário nos casos de: acordo formal entre as partes; infração legal ou contratual; falta de pagamento do aluguel e/ou encargos; necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) e que seja recusada pelo inquilino ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel; alienação, venda ou cessão do imóvel. Nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias; extinção do usufruto;

A causa mais comum, de todas as listadas é a falta de pagamento. Mas e se o inquilino não efetuar o pagamento do aluguel? Pela Lei do Inquilinato, a falta de pagamento pode implicar em ordem de despejo. Mas os atrasos podem ser negociados. Se for apenas questão de dias de atraso, o inquilino pagará o aluguel com multa estipulada no contrato.

“Entre os deveres do locatário está pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação (água, luz, IPTU, ou taxa de condomínio, se for acordado que o locatário vai efetuar diretamente o pagamento), no prazo estipulado ou, em sua falta, até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido. Além disso, deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos”, esta é uma das prerrogativas estipuladas na Lei do inquilinato.

INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO; se a situação não se resolver e o locatário não quitar a dívida com o locador, ou mesmo não regularizar seu contrato efetuando o pagamento, o inquilino deverá ser notificado pelo proprietário a sair do imóvel em 30 dias, através de notificação extrajudicial.

ARBITRAGEM COMO SOLUÇÃO ALTERNATIVA; a arbitragem, uma solução extrajudicial poderá ser utilizada como uma forma de solucionar o conflito. De fato, são várias as vantagens da arbitragem para apreciar essas questões em relação à via judicial. Entre elas, destacam-se a celeridade versus a morosidade do Poder Judiciário, a especialidade dos árbitros escolhidos pelas partes para decidir a controvérsia versus a generalidade da justiça estatal e, até mesmo, a economicidade de custos pela escolha da instituição arbitral apropriada para administrar o procedimento arbitral de acordo com sua complexidade.

AÇÃO DE DESPEJO: Existem diversos tipos de ação de despejo, sendo a mais comum a por falta de pagamento. A ação de despejo pode ser cumulada com a cobrança de aluguéis e demais encargos, devendo ser apresentado com a petição inicial, cálculo discriminado do valor do débito. Fazendo o depósito de 3 meses de aluguel em juízo, o locador conseguirá a desocupação do imóvel em 15 dias por meio de liminar judicial. Se dentro desses 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, o locatário efetuar pedido para depositar judicialmente o valor que contemple a totalidade dos valores devidos, e o juiz autorizar, poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação”, destaca.

Na ação de despejo, o total dos valores devidos engloba:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa

De toda forma, a ação de despejo é a única medida que pode obrigar o locatário a sair do imóvel.

A Constituição Federal, seu inciso XI, do artigo , preceitua que “a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial”. Em regra, apenas é possível ingressar na residência de uma pessoa com uma ordem judicial, cumprida por um oficial de justiça, que no caso do inquilino inadimplente, é uma ordem de despejo.

RECUPERAÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCADOR: É importante que o proprietário notifique formalmente o inquilino para sua saída do imóvel, preferencialmente em 30 dias. Vencido o prazo, é essencial documentar a posse irregular ou invasão, através de boletim de ocorrência, para utilizar ações possessórias de retomada do imóvel, tais como ação de reintegração de posse ou mesmo ação de despejo.

Neste caso, vale uma observação, existe uma controvérsia na doutrina sobre qual a ação seria cabível no caso um inquilino que invadiu um imóvel, se ação de despejo ou reintegração de posse.

Os defensores da primeira corrente estão amparados no artigo da Lei do Inquilinato: ‘seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel a de despejo’. Para estes a ação de despejo é a correta, visto que é necessária a rescisão do contrato de locação com o cedente ou sublocador, ou contra o sublocatário ou cessionários irregulares.

A segunda corrente sustenta que uma vez que a posse injusta configura esbulho possessório, tem-se como apropriada a ação de reintegração de posse. Visto que a posse não está assentada em contrato de locação e que, mesmo se não for formalmente rescindido o contrato de locação, não é razoável obrigar que o locador tolere a posse de invasores em sua propriedade.

De toda forma, durante a vigência do contrato, independentemente de ser o contrato de locação verbal ou escrito, o locador só pode ingressar no imóvel caso o locatário desocupe-o espontaneamente ou mediante ordem judicial, a qual, inclusive deve ser cumprida com a máxima cautela, na presença de um oficial de justiça, que irá descrever todos os bens móveis e entregar à guarda do depositário.

Atos ameaçadores por parte do locador, como por exemplo, desligar a luz do imóvel, ligações ameaçando expulsar o inquilino do imóvel, podem inclusive ensejar uma futura ação por danos morais e/ou material ou até mesmo uma ação criminal.

Da mesma forma, que qualquer atitude, ameaça ao locador, invasão de propriedade, ruptura de cadeados ou portas, dano à propriedade locada, ensejará ao inquilino o dever de reparação civil ou criminal, em igual proporção ao dano causado.

O que se percebe é que o melhor para o locador, é utilizar uma verificação prévia da documentação fornecida pelo futuro inquilino para evitar problemas com a locação, da mesma maneira, deve o promissário locatário, observar os cuidados iniciais, tais como documentos do proprietário, situação do imóvel, efetuando uma vistoria preventiva, e check list de itens, e se possível contar com uma assessoria imobiliária. O cuidado inicial antes da assinatura do contrato, tanto para locador, quanto para locatários, aumenta as chances de uma relação contratual mais segura e protegida em uma locação residencial.

FONTE: BERNARDOCESARCOURA.JUSBRASIL