Atualmente não é difícil se deparar com a existência de grande número de imóveis em situações irregular, em que os ocupantes, quando muito, possuem apenas as escrituras sem registro ou até mesmo documentos particulares como contratos de gaveta, inaptos ao ingresso nos registros imobiliários para a aquisição da titularidade do imóvel.
Parte considerável desses imóveis em situação irregular vêm de loteamentos irregulares que foram realizados em terrenos que antes eram sítios. Várias dessas propriedades eram loteadas clandestinamente por herdeiros que ignoravam os assuntos complicados, como inventários que pareciam intermináveis.
Além disso, o procedimento de regularização de um loteamento junto à prefeitura para comercialização dos lotes não era, e ainda não é, nada fácil e tampouco barato. Além disso, após a aprovação do loteamento pela prefeitura ainda teria que cumprir uma série de exigências no Cartório de Registro de Imóveis.
Dessa forma, visando a obtenção de lucros mais rápidos, os “loteadores” optaram por realizar as vendas através de instrumentos alternativos como Contratos de promessa de compra e venda vinculadas ao término do inventário ou à regularização junto às prefeituras, cessão de direitos de posse, ou cessão de direitos hereditários de fração do terreno.
Ocorre que, com o passar do tempo tais loteamentos irregulares se transformaram em bairros inteiros, que em que pese serem reconhecidos pelas prefeituras como irregulares, e até mesmo não possuírem habite-se, são contribuintes de IPTU.
Dessa maneira, percebe-se a inevitável culpa do governo na existência de tantos imóveis em situação irregular, pois se tivessem atuado com diligência, de imediato, impedindo parcelamentos e ocupações contrárias à lei, tal fato não ocorreria.
No entanto, mesmo diante de situações de loteamento irregular, a legislação não coloca dificuldades ao reconhecimento da propriedade informal, permitindo que seja utilizado o instituto da usucapião como forma de regularização de tais imóveis, caso presentes todos os requisitos.
Cumpre destacar que um imóvel em situação irregular apresenta uma série de desvantagens como:
Com a intenção de trazer maior celeridade e eficiência, e de desafogar o judiciário, foi trazida pela lei a possibilidade de utilização da usucapião extrajudicial.
Essa nova forma de se reconhecer a propriedade possibilita ao possuidor do imóvel irregular, acompanhado de um advogado, buscar a sua normalização por instrumento que será processado diretamente perante o cartório de registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel.
Tal procedimento se mostra mais vantajoso que os procedimentos judiciais, pois são concluídos em até 180 dias além de possuírem menores custas.
Cabe ressaltar que, para entrar com tal procedimento extrajudicial faz-se necessário o preenchimento dos seguintes requisitos:
Assim, caso o imóvel preencha os requisitos citados acima, é possível a regularização do mesmo por meio da usucapião extrajudicial, acarretando além do mais em uma considerável valorização do bem, além da possibilidade de aquisição de empréstimos e financiamentos imobiliários. Cumpre destacar, no entanto, que para dar entrada em tal procedimento é obrigatória a presença de um advogado.
FONTE: FAUSTOFREIRE.JUSBRASIL