Faça Dez Perguntas antes de comprar um imóvel

Algumas perguntas não podem ficar sem respostas antes de você efetuar a compra um imóvel.

1.) A pessoa com quem você está negociando o imóvel tem realmente uma autorização expedida pelo proprietário vendedor lhe concedendo poderes para comercializar o imóvel em seu nome?

Se você está negociando com um corretor de imóveis, solicite uma cópia da procuração que o proprietário do imóvel lhe forneceu, isto é para constatar se realmente ele tem autorização para negociar o imóvel que você tem o interesse de adquirir.

2.) Como está a situação de tributária do imóvel de seu interesse?

Visite a prefeitura da cidade e solicite uma Certidão Negativa Tributária do imóvel, isto é para saber se existem IPTU’s em aberto por exemplo, que precisam ser pagos. Verifique também sobre a número da quadra e o número do lote onde está situado o imóvel, ao obter estes dados você visitará o Cartório de Registro de Imóveis mais próximo e solicitará uma Certidão de Registro da Matrícula do Imóvel.

Em posse desta certidão de matricula de imóvel você verificará que em seu teor há muitas informações importantes como se por exemplo: a existência de penhoras, hipotecas, financiamentos ou processos que o proprietário pode figurar como réu, outra vantagem de ter acesso a esta certidão é que este é um documento confirmatório que identifica quem seria realmente o legítimo e atual proprietário do imóvel.

3.) Quem é a pessoa que se configura como verdadeiro proprietário do imóvel?

Obtida esta informação sobre o proprietário legítimo do imóvel o mesmo deve ser encontrado e dar sua anuência sobre a venda do imóvel. Pois, se o proprietário legítimo do imóvel que você quer adquirir é falecido por exemplo, será que porventura estaria sendo realizado um inventário? Quem seriam seus herdeiros?

4.) Se o proprietário legítimo do imóvel é falecido, será que foi realizado seu inventário? Foi averbada a partilha entre os herdeiros? Será que os todos os seus herdeiros autorizariam a venda do imóvel para você em caso após o término do inventário?

Comprar um imóvel de um herdeiro de um “de cujus” sem identificar se existem outros herdeiros e se todos concordam em efetuar sobre a transferência de propriedade pode trazer muitos problemas. Então é interessante que seja começado e terminado o processo de inventário dos bens do falecido para enfim comprar o imóvel.

5.) O imóvel pertence uma pessoa jurídica? Você está negociando com o sócio administrador da pessoa jurídica? Os demais sócios cotistas da pessoa jurídica aceitam a venda do imóvel para você sem oposição?

Para efetuar a compra de um imóvel de uma pessoa jurídica é interessante que haja harmonia entre os sócios sobre a venda do imóvel para você. Para fazer este negócio com mais tranquilidade solicite uma cópia do contrato social da empresa e verifique quais seriam as cláusulas do contrato social que tratam deste assunto e se porventura o sócio que você esta negociando tem poderes para efetuar este negócio.

6.) Quais são os dizeres da Certidão de Matricula do Imóvel?

Pode ser que nesta Certidão de Matrícula de Imóvel venha a ótima informação que não há impedimentos, embaraços ou entraves legais sobre o imóvel e sendo constatada esta situação pode-se comprar o imóvel com mais tranquilidade.

7.) Identifiquei qual são os proprietários e verifiquei que na Certidão de Matricula do Imóvel não há nenhum impedimento sobre o imóvel, e agora?

Bem agora que você sabe quem é o proprietário do imóvel, obtenha outras “certidões” com informações sobre a vida cível, empresarial, criminal e trabalhista do proprietário do imóvel.

Agora que você sabe quem é o real proprietário do imóvel este seria o momento de sabermos se existem processos trabalhistas, processos cíveis ou processos criminais existentes contra o proprietário do imóvel.

Temos que verificar tanto na justiça estadual, quanto na justiça federal, pois se existem processos em andamento contra o proprietário do imóvel e o mesmo se configura como réu em algum processo que ainda não transitou em julgado, existe a real possibilidade de que estes processos venham a refletir negativamente sobre os bens do proprietário do imóvel inclusive sobre o imóvel que você tem interesse em adquirir.

Pois esta regra vale até mesmo sobre os processos criminais, pois se existe um processo de homicídio culposo motivado por um acidente de trânsito contra o atual proprietário do imóvel que você tem interesse de adquirir, por exemplo.

Em virtude deste processo hipotético pode vir acontecer a eventual decisão judicial de indenização da família da vítima, nisto existe a possibilidade de acontecer uma penhora de imóveis do réu por homicídio culposo, motivado por acidente de trânsito. Mesmo sendo um processo criminal.

Devemos nos atentar ainda sobre o fato de que o proprietário do imóvel quer adquirir tenha débitos com o INSS, FGTS, ICMS, Impostos Federais e Estaduais, e para saber sobre a existência destes débitos é possível através da emissões certidões negativas nos órgãos competentes

8.) Existe a averbação da construção do imóvel na escritura?

Se sobre o terreno do imóvel existe uma casa pronta e construída esta informação deveria constar na certidão de escritura do imóvel, pois, alguns imóveis constam em sua escritura apenas como um terreno singelo. Desta maneira, se faz necessário a contratação de um Engenheiro ou Arquiteto para que seja apresentada uma Planta que deve ser aprovada pela Prefeitura, e sendo que a Prefeitura poderá, uma vez aprovado a Obra e a Planta, emitir “O Habite-se”.

Estes procedimentos e documentos são obtidos com pagamento de taxas e valores a prefeitura, tanto para averbação da Área construída quando da expedição do “Habite-se” pela prefeitura.

9.) Qual é o estado civil do proprietário do imóvel?

Uma outra importante pergunta a ser feita é sobre o estado civil do proprietário do imóvel, pois se o proprietário do imóvel que você quer adquirir for casado com comunhão parcial de bens, ou se acaso o proprietário vive uma união estável, se faz necessário a anuência do cônjuge ou companheiro (a) para que aconteça a venda, logo se faz necessário saber se o companheiro (a) ou cônjuge é a favor desta venda pois é necessário a assinatura dos eventuais cônjuges e companheiros para que a venda seja realmente concluída.

10.) Sua gaveta precisa de enfeites?

A figura da compra de um imóvel através de um famoso “Contrato de Gaveta” tem várias funções sendo que a principal função seria a de enfeitar sua gaveta, pois o “Contrato de Gaveta” não garante todos o poderes inerentes a propriedade sobre imóvel.

Pois, se acaso você estiver comprando um imóvel na situação de “Venda por Contrato de Gaveta” de um terceiro que outrora comprou do proprietário cujo o nome consta na escritura, desta maneira o proprietário que consta na escritura deve ser consultado para aprove a venda, pois será a sua assinatura que deve constar na venda averbada na escritura do Cartório de Registro de Imóveis.

Comprar um Imóvel mediante um “Contrato de Gaveta” seria a mesma situação de você comprar um carro e não formalizar a transferência do veiculo no DETRAN, apenas assegurar a compra por um contrato entre as partes, desta forma existe uma grande possibilidade que tanto você quanto o proprietário legítimo do veículo, cujo o nome consta no documento do veículo tenham problemas e dificuldades por causa desta situação informal e não legalizada de situação de posse sobre um bem.

Se todas estas Dez perguntas tiverem respostas no ato da compra de um imóvel o ato da compra este evento será uma grande realização para você e sua família com uma possibilidade menor de transtornos posteriores.

FONTE: ORLANDOBENEDITO.JUSBRASIL