Introdução
É muito comum quando se compra um imóvel, o vendedor, seja construtora, incorporadora ou imobiliária, inserir no valor final da venda um percentual a título de taxa de corretagem.
A questão sempre gerou bastante polêmica, notadamente nos imóveis adquiridos na planta.
Antigamente, os tribunais superiores entendiam ser ilícita esta transferência das despesas com corretagem para o consumidor comprador.
Este entendimento foi recentemente alterado, através do qualificou consignado que a obrigação de pagar a taxa de corretagem é do incumbente, ou seja, do vendedor, que é com quem o corretor de imóveis se relaciona.
O objeto do presente artigo visa abordar o atual entendimento do ordenamento jurídico brasileiro e os cuidados que devem ser observados na sua aplicação.
A cobrança de taxa de corretagem na compra de imóvel
Quando se adquiri principalmente um imóvel na planta, observa-se que as construtoras ou incorporadoras imobiliárias responsáveis pela venda do imóvel, costumam inserir uma cláusula no contrato de compra e venda em que se fixa uma porcentagem do valor do imóvel devida a título de taxa de corretagem, para remunerar o trabalho dos corretores de imóveis que tenham realizado a venda.
A questão sempre gerou polêmica e os tribunais superiores entendiam que essa transferência de custos era nociva ao consumidor e tratava-se de cláusula abusiva, logo nula, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
Os tribunais admitiam a taxa de corretagem apenas quando o comprador do imóvel buscava um corretor de sua confiança que lhe vendia o imóvel em questão. Entretanto, não admitia tal cobrança quando a única possibilidade de adquirir o imóvel seria através do grupo ou empresa de corretores indicados pela construtora/incorporadora.
Isto porque, nesse caso, o consumidor não teria escolha e o único beneficiado com a transação, no que tange a corretagem, seria a construtora/incorporadora e o próprio corretor responsável pela venda.
Ocorre que este entendimento jurisprudencial mudou. Em sede de recurso repetitivo com tema 938, o STJ decidiu em 2016 a respeito da validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, no caso de incorporação imobiliária:
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
No debate dos ministros que chegou a tal conclusão, ficou consignado que a obrigação de pagar a taxa de corretagem é do incumbente, ou seja, do vendedor, que é com quem o corretor de imóveis se relaciona.
No entanto, a conclusão é pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Assim, fica a ressalva ao consumidor que tal valor deve ser devidamente expresso no montante da oferta do bem para ser validamente cobrado. Caso essa indicação de valor de corretagem não tenha sido previamente informada, é cabível sua restituição (prazo prescricional de 3 anos da data do pagamento – art. 206, § 3º, IV, CC/02). Como também, é cabível o alerta ao vendedor para que insira no valor da oferta tal referência, a fim de ser válida sua cobrança, segundo entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça.
Com isso buscou-se preservar o direito do consumidor, insculpido no Código de Defesa do Consumidor, no que tange aos seus direitos básicos, tanto em relação ao direito a informação adequada quanto a proteção do consumidor contra a publicidade enganosa, pilares da proteção do direito do consumidor:
“Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
(…) III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem; (Redação dada pela Lei nº 12.741, de 2012) Vigência
IV – a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços;”
Conclusão
Ante o exposto, é possível concluir que a mudança de posicionamento jurisprudencial veio mais com foco no direito privado e nas relações práticas do que na proteção ao direito do consumidor.
De qualquer forma, é importante ressaltar que ao comprar um imóvel na planta, o comprador tenha o máximo cuidado e procure observar atentamente se há cláusula contratual que lhe transfere a responsabilidade pelo pagamento da taxa de corretagem, para que não seja surpreendido com outros valores a serem pagos.