Escrevo o presente artigo, para abordar, de forma objetiva, direta e prática, a controvérsia jurídica acerca da legitimidade do promitente comprador de unidade autônoma localizada em condomínio para contribuir com as cotas condominiais, ainda que ainda não possua a propriedade consolidada pelo registro imobiliário, ou mesmo que não exista ainda a pré-notação do contrato de compra e venda junto ao Cartório de Compra e Venda (ou seja, o chamado “contrato de gaveta”, modelo atípico para transmissão de bens imóveis, posto que diferente daquilo que a legislação civil estabelece enquanto procedimento, porém, muito popular no Brasil, tendo em vista o custo elevado dos emolumentos cartorários).
Primeiramente, insta ressaltar que a obrigação condominial se vincula à coisa, ou seja, à unidade autônoma, sendo transferida entre do alienante para o adquirente quando existe o ato jurídico da compra e venda, que não se confunde com a transmissão da propriedade, e sim, da posse. Logo, é a posse, e não a propriedade, que determina a responsabilidade pela contribuição condominial, quando se dá o ato da tradição, inclusive, no que concerne às cotas condominiais anteriores à ocupação, real ou ficta (cláusula do constituti), do imóvel, por imposição de Lei (art. 1.345 do Código Civil Brasileiro).
Portanto, quando regular o ato da compra e venda de imóvel, e realizada sua pré-notação cartorária, não existe dúvida acerca da legitimidade do promitente comprador em responder pela contribuição para o custeio das despesas condominiais.
Contudo, não pode o direito se alienar quanto aos hábitos sociais, mesmo quando estes adotam, a sua revelia, procedimentos que não foram os previstos para a realização de negócios jurídicos, tais como o de compra e venda, quando as partes envolvidas deixam de realizar os registros cartorários pertinentes.
Nesse sentido, quando questionado o Poder Judiciário, diante dos desafios da práxis social, decidiu que, ainda que não seja realizado o registro cartorário, quando cientificado o ente condominial da transmissão bem, ou seja, quando entregue ao condomínio uma via do “contrato de gaveta”, que a parte legítima para contribuir com a cota condomínio é o ADQUIRENTE da unidade autônoma do Condomínio, conforme entendimento firmado no Recurso Especial n.º 1345331/RS, de relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, representativo de controvérsia jurídica, julgada pela sistemática de recursos repetitivos, que firma precedente normativo formalmente vinculante às demais instâncias do Poder Judiciário, cuja ementa transcrevo abaixo:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ – REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 – SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015.
Logo, havendo imissão na posse e ciência inequívoca do Condomínio, a legitimidade para pagar a obrigação decorrente da cota condominial mensal é do PROMISSÁRIO COMPRADOR; permanecendo com o proprietário constante do registro do imóvel, somente, e tão somente, quando o comprador não estiver imitido na posse ou quando o condomínio não tiver ciência inequívoca da situação.