O contrato de gaveta é uma forma de aquisição de imóvel comum que começou a ser praticada no Brasil em meados dos anos 80, chegando a evoluir a partir dos anos 90, onde ficou mais conhecido.
E o que é o contrato de gaveta na aquisição da propriedade imóvel? de uma forma simples e objetiva o contrato de gaveta é uma forma de aquisição da propriedade de imóvel financiado, com cláusulas contratuais de posterior transferência do imóvel ao comprador, com a quitação total do financiamento, quando se adquire a propriedade plena do imóvel.
Imagine a seguinte situação: uma pessoa financiou um imóvel junto à determinada instituição financeira, posteriormente, depois de um determinado tempo esta pessoa que comprou este imóvel entrega o bem financiado a um terceiro, que se compromete a quitar o contrato, no entanto toda essa transação é feita sem a anuência da instituição financeira.
O que ocorre na realidade é uma troca de devedores, pois para que o adquirente obtenha a posse e propriedade legal do imóvel, terá que efetuar a quitação do contrato, a princípio parece um negócio vantajoso, no entanto oferece riscos a quem pretende adquirir uma propriedade nessa modalidade, pois poderá oferecer ao comprador uma serie de transtornos.
Os tribunais tem reconhecido a validade do contrato de gaveta entre os contratantes, quando não havendo, eventual vícios de consentimento (erro, dolo, coação, estado de perigo ou lesão), não havendo situações como esta não poderá ocorrer a anulação do negócio efetuado entre as partes, havendo a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos legais estabelecidos. (REsp 721.232).
O agente financeiro entende que não é válida essa modalidade de contrato, pois não teve o conhecimento da negociação entre as partes, no entanto conforme o entendimento do STJ – Superior Tribunal de Justiça, que reconhece o contrato de gaveta, que já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações, não podendo o agente financeiro anular a transferência, tendo em vista que este não terá nenhum prejuízo, este contrato está consumado esta com o tempo, de acordo com a “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (Resp 355.771).
O mesmo colegiado destacou que, com a edição da lei 10.150/2000, foi prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos legais estabelecidos. (Resp 721.232).
Em contrapartida, as instituições financeiras consideram o “contrato de gaveta” irregular, pois em seu conceito, a interveniência do agente financeiro é obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ocorrer sem a participação e concordância deste, ou seja, o credor.
Entre os riscos evidentes nos quais está atrelada a aquisição da propriedade móvel neste tipo de contrato, estão: a possibilidade do imóvel estar penhorado por dívidas do vendedor, o vendedor falece enquanto o imóvel vira objeto de inventário destinado a sucessão dos herdeiros, e por fim, o imóvel estar sendo objeto de negociação com terceiros, ou seja, o vendedor oferece o mesmo imóvel ao comprador e a outras pessoas.
Cumpre ressaltar, que enquanto não houver a quitação do financiamento, o imóvel está sobre todos os riscos quanto a uma possível inadimplência por parte do vendedor, assim como ações de execução, cobrança e dividas com IPTU, entre outras.
No entanto há de se atentar que por se tratar de um contrato válido este deverá ser declarado no IRPF – Imposto de Renda de Pessoa Física, do ano em questão, sendo este contrato adquirido por imobiliária ou agente financeiro, deverão ser declarados a forma de pagamento, amortizações, parcelas de juros e correções, até a quitação total do imóvel, dados do vendedor e a forma de pagamento negociada.
Ressalta-se que não poderão ser excluído os riscos da propriedade imóvel pelo “contrato de gaveta”, podendo esta aquisição gerar uma série de complicações, dores de cabeça, os quais o benefício não compensara os prejuízos, devendo o consumidor que está diante de uma situação como esta se precaver e tentar regularizar a transferência do imóvel assim que possível, ou se atentar quanto aos vários meios de aquisição de propriedade imóvel que o mercado oferece e opções de financiamento seguras.
Rose Glace Girardi, OAB/SP 334.290 Advogada atuante na cidade de São Caetano do Sul e Grande ABC e São Paulo, área Cível, Família, Consumidor, Imobiliária, Trabalhista e Previdenciária, Graduada – Faculdade de Direito 2008-2012 – Faculdade Anhanguera, Pós-Graduada em Direito do Trabalho e Direito Previdenciário pela Faculdade Legale, MBA em Direito do Trabalho e Previdenciário pela Faculdade Legale, rose.girardi@adv.oabsp.org.br, fones: 11- 4231-3255 e 11 9 9626-5190.
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FONTE: ROSEGIRARDI.JUSBRASIL