Muitas são as dúvidas quando se trata de compra de imóvel na planta. Uma das mais recorrentes é sobre a possibilidade de cobrança de juros de obra, também chamado de taxa de evolução de obra, ou apenas juros-obra.
Para essa pergunta, como para muitas coisas no Direito, a resposta é: depende.
Inicialmente, devemos entender que juros de obra são taxas que incidem sobre o montante financiado pela construtora junto à Caixa Econômica Federal, enquanto o empreendimento ainda está na fase de construção. O montante financiado pelo comprador do apartamento é liberado para a construtora de forma gradativa e vai evoluindo conforme a fase em que se encontra a obra.
O valor da taxa de juros de obra do contrato de financiamento habitacional é pago por mês à Caixa Econômica Federal, e, ATENÇÃO: sem qualquer abatimento no saldo devedor, ou seja, não há amortização. Isso quer dizer que a parcela paga durante a fase de construção representa tão somente os juros de obra (além de encargos e acessórios).
Tal forma de contratação é válida, não há abusividade até aí.
No entanto, havendo atraso na entrega do imóvel, tal parcela deve ser assumida pela construtora, que atrasou a obra por sua culpa exclusiva, ou seja, o consumidor nada poderia fazer para concluir a obra no prazo prometido.
As construtoras contam com equipes de engenheiros, arquitetos, técnicos e demais profissionais, que fazem todo o planejamento, inclusive de condições climáticas, recursos financeiros e demais fatores que poderiam influenciar na conclusão da obra, ou seja, independentemente de haver cláusula de tolerância para o término da obra no contrato, se a construtora atrasar a entrega, é abusivo repassar esse encargo para o consumidor.
Então, se o consumidor está pagando juros de obra, mas a construtora não entrega o imóvel, são causados muitos prejuízos, isto porque além de não ser alertado sobre isso no momento da contratação, o consumidor, que sequer sabe o que está pagando, ainda vai ser obrigado a continuar adimplindo de forma indevida tais prestações, com medo de perder o financiamento e o imóvel.
E piora!
Os juros de obra continuam sendo cobrados mesmo após a entrega das chaves, e pode continuar até a efetiva averbação do “Habite-se” expedido pela Prefeitura – no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Somente a partir do “Habite-se” é que vai parar de descontar os tais “juros de obra” para começar o pagamento do financiamento habitacional com amortização do saldo devedor, que são os pagamentos que, efetivamente, vão saldar o seu financiamento.
A compra de um imóvel envolve ansiedade, expectativa, nervosismo, que acaba fazendo com que o consumidor deixe passar algumas situações que podem chegar até a inviabilizar a realização desse projeto, ainda mais na planta, quando o comprador tem apenas maquetes, folders e bons corretores de imóveis para fazê-lo imaginar como será morar naquele imóvel.
Por isso, a resposta para a pergunta é “depende”. Ou seja, o pagamento dos juros de obra, conforme seu contrato com a Caixa Econômica Federal, não é ilegal, desde que a entrega de seu imóvel pela construtora não esteja em atraso. Se estiver, essa cobrança é indevida, uma vez que não se pode transferir aos consumidores o ônus do empreendimento da construção civil.
Atentos a isso, os Tribunais vêm prolatando sentenças favoráveis quanto aos pedidos de devolução desses valores, inclusive em dobro, pois foram pagos indevidamente. Tais cobranças configuram condutas abusivas que colocam o consumidor em situação desfavorável, ainda mais por não ter a informação correta e completa no momento da contratação.
Além disso, na situação em que existe o atraso na entrega de um imóvel, podem haver outros direitos a serem amparados, como indenização por danos morais, materiais, lucros cessantes, e, para ficar por dentro de tudo, é muito importante que tenha sempre a orientação de um advogado especialista na área.
FONTE: BRUNAREZENDE1.JUSBRASIL