Seja por qual motivo for, o locador nunca pode retirar o locatário do imóvel por meios forçosos ou arbitrários, sendo necessário o crivo do judiciário. Assim sendo, a ação do locador para reaver o imóvel é a ação de despejo (Artigo 5º da Lei 8.245/91).
Nas ações de despejo há a concessão de liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento (entre outros e obedecidos os requisitos legais) o descumprimento do mútuo acordo para desocupação; o término do prazo da locação para temporada; a não apresentação de substituição da garantia no prazo legal; o término do prazo da locação não residencial; a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento (se não houver garantia). Destaque-se que, no caso de liminar determinando a desocupação por locatário inadimplente, poderá este efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos (dentro do prazo para desocupação) e evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação. Tudo conforme Artigo 59, §§ 1º e 3º da Lei 8.245/91.
Ressalte-se também que, nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, podendo o locatário e o fiador evitar a rescisão da locação efetuando no prazo de 15 dias (contados da citação) o pagamento do débito atualizado. Tudo conforme Artigo 62, I e II da Lei 8.245/91.
No caso de procedência da ação de despejo será expedido mandado de despejo com prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, sendo tal prazo reduzido para 15 dias se entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses (Artigo 63, § 1º, a da Lei 8.245/91).
Se não houver desocupação voluntária no prazo de 30 dias será efetuado o despejo (se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento), sendo os móveis e utensílios entregues à guarda de depositário se não os quiser retirar o despejado e não podendo o despejo ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel (Artigo 65, caput e §§ 1º e 2º da Lei 8.245/91).
Destaque-se também que, quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação de despejo, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel (Artigo 66 da Lei 8.245/91).
Quando a ação de despejo for para uso próprio será possível o trâmite em Juizado Especial Cível (Artigos 80 da Lei 8.245/91 e 3º, III da Lei 9.099/95 e Enunciado 04 do FONAJE).
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FONTE: LUCASMARINHO1991.JUSBRASIL