Adquirir uma propriedade por meio de um negócio jurídico requer o cumprimento de certas formalidades, tendo em vista que o Brasil adota o sistema Romano-Germânico de aquisição da propriedade.
Esse sistema Romano-Germânico predetermina que o contrato é o instrumento para aquisição de coisas, mas que por si só não transfere a propriedade. Eis porque o domínio transfere-se pela tradição nos bens móveis e pela transcrição do título aquisitivo para os imóveis, seguindo-se a tradição romana
Isso significa que a aquisição só ocorrerá de forma plena quando o adquirente cumprir dois requisitos essenciais: ter o título da propriedade e ter também o seu respectivo registro.
Contudo, ainda que essa seja a forma adequada de aquisição da propriedade, é comum a existência dos “contratos de gaveta”, em que realmente ocorre o negócio jurídico, mas não ocorre o registro deste no Cartório de Registro de Imóveis.
Ademais, por falta de orientação ou de desconhecimento da Lei, torna-se comum as pessoas adquirem um imóvel através de contrato de compra e venda, e o guardarem na gaveta. Daí a origem do tão famoso, contrato de gaveta.
No caso acima mencionado, o comprador possui apenas a posse precária e não a propriedade, correndo o risco de perdê-la caso não consiga comprovar aquisição de boa-fé.
O que realmente transmite a propriedade é o registro, pois o título caracteriza-se apenas com a presunção relativa da propriedade.
Por desconhecerem a real importância de se realizar o registro da compra e venda de um imóvel perante o cartório de Registro de Imóveis que a distinção da posse e da propriedade torna-se importante, pois se trata de dois institutos que possuem algumas semelhanças, contudo, eles não se confundem.
Em apertada síntese, a posse é uma situação de fato em que uma pessoa, independente de dispor ou não de um documento comprobatório que ateste a qualidade de proprietário, pode agir como se o fosse dono, vez que defende a coisa e a conserva.
A propriedade é o direito real que dá a uma pessoa o poder de usar, gozar e dispor, além de reaver o seu bem de quem injustamente o possua ou detenha. O artigo 1225 do Código Civil Brasileiro de 2002 tipifica os direitos reais em vários incisos, e o principal é a propriedade do inciso I, o mais amplo, complexo e importante direito real.
Assim, pode-se dizer que a posse é a exteriorização da propriedade, que é o principal direito real; existe uma presunção de que o possuidor é o proprietário da coisa. Olhando para vocês eu presumo que estas roupas e livros que vocês estão usando (possuindo) são de propriedade de vocês, embora possam não ser, possam apenas ser emprestadas, ou alugadas, por exemplo. A aparência é a de que o possuidor é o dono, embora possa não ser.
Dessa forma, entende-se que aquele que, por exemplo, possui apenas um contrato particular de compra e venda, ou até mesmo uma escritura pública que não foi levada a registro, possui apenas a posse precária do imóvel e não a propriedade.
Há que se falar ainda da transmissão da propriedade por atos inter vivos. Como regra, de acordo com o artigo 108 do Código Civil Brasileiro de 2002, os negócios jurídicos envolvendo direitos reais imobiliários deverão ser formalizados por uma escritura pública.
Nesse sentido, dispõe o artigo 108 do CC/02: “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Caso na haja o cumprimento da formalidade e da solenidade exigida pela Lei, haverá uma punição por meio da nulidade do negócio jurídico por defeito da forma.
Outrossim, ainda que a propriedade tenha sido transmitida por real negócio jurídico, ele só será considerado um negócio jurídioco efetivo se o título for registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto isso não ocorrer, o vendedor será considerado o proprietário do imóvel, enquanto o adquirente, ora comprador, será apenas o possuidor. Isso ocorre, pois ocorreu a transferência da propriedade, mas não houve a transmissão do registro do imóvel.
Pois bem. Tendo em vista a importância do registro de imóveis, a escritura pública, por sua vez deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis do local em que etiver situado o imóvel transmitido, nos termos do artigo 1245 do Código Civil Brasileiro de 2002.
Dessa forma, dispõe o artigo 1.245: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”
Por fim, ressalto que o acompanhamento de um profissional da área jurídica assegurando que todas as etapas sejam cumpridas e que de fato o adquirente tenha a propriedade do imóvel adquirido é de suma importância.
FONTE: FIAMAV.JUSBRASIL