Questão que recentemente foi decidida no âmbito do Supremo Tribunal Federal e que merece atenção especial neste espaço é quanto à penhorabilidade ou não do bem de família do fiador em locação de imóvel comercial.
Trocando em miúdos, em uma locação de imóvel existem diversos meios de garantia, dentre os quais a fiança. Assim, na locação de imóvel caso o locatário não arque com o pagamento dos débitos do aluguel, o fiador deve fazê-lo.
Mas imagine-se que este fiador só possua um bem imóvel, em que resida com a família (bem de família). Neste caso, será que este único bem pode ser penhorado para garantir a locação?
Bom, para melhor elucidação vale a análise do art. 3º, VII da Lei nº 8.009/90, a chamada lei da impenhorabilidade do bem de família, vejamos:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Portanto, pelo que descreve a lei a regra é que em qualquer processo é impenhorável o bem de família, exceto, especificamente, no caso de obrigação decorrente de fiança em contrato de locação.
Pois bem, esta era a regra. A de que nas locações de imóvel o fiador poderia vir a ter seu bem penhorado, ainda que fosse o bem de família.
Inclusive, existe Súmula do STJ no sentido de que “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”. (Súmula 549, STJ).
Ocorre que recentemente o Supremo Tribunal Federal decidiu modificar este entendimento quanto às locações comerciais, no julgamento do Recurso Especial nº 605.709.
Para o tribunal, precedentes judiciais que permitem penhorar bem de família do fiador na locação residencial não se estendem aos casos envolvendo inquilinos comerciais, pois a livre iniciativa não pode colocar em detrimento o direito fundamental à moradia.
Ou seja, o tribunal resolveu proteger o direito à moradia do fiador. De forma que à partir da decisão proferida pelo STF é aconselhável aos locadores de imóveis comerciais que, ao se utilizarem da fiança como garantia, exijam que o fiador possua mais de um imóvel. Se antes alguns já adotavam esta prática, agora isto se torna ainda mais relevante.
FONTE: FELLIPESD.JUSBRASIL